ภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง คืออะไร ใครต้องจ่าย คำนวณอย่างไร

ถ้าเป็นเจ้าของที่ดิน บ้าน คอนโด หรืออาคารพาณิชย์ในไทย มีภาษีที่ต้องจ่ายให้องค์กรปกครองส่วนท้องถิ่นทุกปี นั่นคือ "ภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง" ที่เริ่มใช้แทนภาษีโรงเรือนและที่ดินตั้งแต่ปี 2563

หลายคนยังสับสนว่าต้องจ่ายเท่าไร ใครยกเว้น และคำนวณอย่างไร บทความนี้สรุปให้เข้าใจตั้งแต่ต้น

ภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างคืออะไร

พระราชบัญญัติภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง พ.ศ. 2562 กำหนดให้เจ้าของที่ดิน สิ่งปลูกสร้าง หรืออาคารชุด (คอนโด) ต้องเสียภาษีให้องค์กรปกครองส่วนท้องถิ่น (อปท.) ของพื้นที่นั้น เช่น เทศบาล อบต. กรุงเทพมหานคร

ภาษีนี้คำนวณจากมูลค่าทรัพย์สิน ไม่ใช่รายได้ค่าเช่า ซึ่งต่างจากภาษีโรงเรือนรูปแบบเดิม

ประเภทที่ดินและอัตราภาษีสูงสุด

กฎหมายแบ่งการใช้ประโยชน์ที่ดินออกเป็น 4 ประเภท แต่ละประเภทมีอัตราภาษีสูงสุดที่แตกต่างกัน:

1. เกษตรกรรม (Agriculture)

• อัตราภาษีสูงสุด: 0.15% ของมูลค่าที่ดิน
• ตัวอย่าง: นาข้าว สวนผลไม้ ไร่อ้อย ฟาร์มสัตว์

2. ที่อยู่อาศัย (Residential)

• อัตราภาษีสูงสุด: 0.3% ของมูลค่าทรัพย์สิน
• บ้านหลังหลัก (เจ้าของมีชื่อในทะเบียนบ้าน): ยกเว้น 50 ล้านบาทแรก
• บ้านหลังอื่น ๆ: ไม่มีการยกเว้น

3. พาณิชยกรรม/อุตสาหกรรม (Commercial)

• อัตราภาษีสูงสุด: 1.2% ของมูลค่าทรัพย์สิน
• ครอบคลุมอาคารสำนักงาน โรงงาน โกดัง ร้านค้า

4. ที่ดินรกร้างว่างเปล่า (Vacant)

• อัตราภาษีสูงสุด: 3% ของมูลค่าที่ดิน
• ถ้าทิ้งว่างไว้ 3 ปีติดต่อกัน อัตราจะเพิ่มขึ้น 0.3% ทุก 3 ปี (สูงสุด 3%)

อัตราภาษีจริงที่ใช้

อัตราสูงสุดที่ระบุคือเพดานที่กฎหมายกำหนด ในทางปฏิบัติ อปท. แต่ละแห่งกำหนดอัตราจริงที่ต่ำกว่า อัตราที่ใช้บ่อยในกรุงเทพฯ และจังหวัดหลัก:

ประเภท | อัตราสูงสุดตามกฎหมาย | อัตราที่มักใช้จริง

เกษตรกรรม | 0.15% | 0.01-0.1%

ที่อยู่อาศัย (หลังหลัก ส่วนที่เกิน 50 ล้าน) | 0.1% | 0.02-0.1%

ที่อยู่อาศัย (หลังอื่น) | 0.3% | 0.02-0.3%

พาณิชย์/อุตสาหกรรม | 1.2% | 0.3-1.2%

รกร้าง | 3% | 0.3-3%

วิธีคำนวณภาษีที่ดิน

สูตรคำนวณ: ภาษี = มูลค่าทรัพย์สิน × อัตราภาษี

มูลค่าทรัพย์สินใช้ ราคาประเมินจากกรมธนารักษ์ ไม่ใช่ราคาซื้อขายหรือราคาตลาด โดยปกติราคาประเมินจะต่ำกว่าราคาตลาดมาก

ตัวอย่างที่ 1: บ้านหลังหลักที่อยู่อาศัย

• มูลค่าทรัพย์สิน (ราคาประเมิน): 8 ล้านบาท
• ยกเว้น 50 ล้านบาทแรก → มูลค่าที่ต้องคำนวณภาษี = 0 บาท
• ภาษี = 0 บาท (เพราะ 8 ล้านบาทยังน้อยกว่า 50 ล้านบาทที่ยกเว้น)

ตัวอย่างที่ 2: บ้านให้เช่า (ที่อยู่อาศัย หลังที่ 2)

• มูลค่าทรัพย์สิน: 5 ล้านบาท
• อัตราภาษีที่ใช้: 0.02%
• ภาษี = 5,000,000 × 0.02% = 1,000 บาท/ปี

ตัวอย่างที่ 3: อาคารพาณิชย์

• มูลค่าทรัพย์สิน: 10 ล้านบาท
• อัตราภาษีที่ใช้: 0.3%
• ภาษี = 10,000,000 × 0.3% = 30,000 บาท/ปี

ใครได้รับยกเว้น

ยกเว้นทั้งหมด:

• เจ้าของที่ดินเป็นองค์กรรัฐหรือรัฐวิสาหกิจที่ใช้เพื่อสาธารณประโยชน์
• สถานที่ประกอบศาสนกิจ วัด มัสยิด โบสถ์
• โรงเรียนและสถาบันการศึกษาที่ได้รับรองตามกฎหมาย
• มูลนิธิหรือองค์กรสาธารณประโยชน์ (บางกรณี)

ยกเว้นบางส่วน:

• บ้านหลังหลักที่เจ้าของมีชื่อในทะเบียนบ้านและมีชื่อในโฉนด: ยกเว้น 50 ล้านบาทแรก
• เกษตรกรที่เป็นบุคคลธรรมดา (ไม่ใช่นิติบุคคล) สำหรับที่ดินเกษตรกรรม: ยกเว้น 50 ล้านบาทแรก

กำหนดการชำระภาษี

ขั้นตอนทั่วไป:

1. มกราคม-กุมภาพันธ์: อปท. ส่งหนังสือแจ้งการประเมิน
2. เมษายน: กำหนดชำระภาษี (ปกติภายในเมษายน แต่อาจขยายได้)
3. ถ้าไม่เห็นด้วยกับการประเมิน ยื่นอุทธรณ์ได้ภายใน 30 วัน

ค่าปรับถ้าชำระล่าช้า: 40% ของภาษีที่ค้างชำระ

เจ้าของธุรกิจต้องระวังอะไร

สำหรับเจ้าของธุรกิจที่มีทรัพย์สินหลายแห่ง ต้องระวัง:

การจำแนกประเภทการใช้งาน: ถ้าที่ดินเดิมเป็นเกษตรกรรมแต่ไม่ได้ใช้ประโยชน์จริง อาจถูกจัดให้อยู่ในกลุ่มรกร้างซึ่งมีอัตราสูงกว่ามาก

การเปลี่ยนแปลงการใช้งาน: ถ้าเปลี่ยนจากที่อยู่อาศัยเป็นพาณิชย์ (เช่น แปลงบ้านเป็นออฟฟิศ) ต้องแจ้ง อปท. เพราะอัตราภาษีเปลี่ยน

บริษัทที่ถือที่ดินที่อยู่อาศัย: ที่ดินที่บริษัทถือแต่ใช้เป็นที่อยู่อาศัยของกรรมการ จะถูกคิดในอัตราที่อยู่อาศัย "หลังอื่น" ไม่ใช่หลังหลัก

การคัดค้านการประเมิน

ถ้าเห็นว่ามูลค่าประเมินสูงเกินไป หรือถูกจำแนกประเภทผิด สามารถอุทธรณ์ได้:

1. ยื่นอุทธรณ์ที่ อปท. ภายใน 30 วันหลังได้รับหนังสือแจ้ง
2. ถ้าไม่พอใจผลอุทธรณ์ ฟ้องศาลภาษีอากรได้

MooMoo Next กับการติดตามค่าใช้จ่ายทรัพย์สิน

สำหรับธุรกิจที่มีอสังหาริมทรัพย์หลายแห่ง MooMoo Next ช่วยบันทึกค่าใช้จ่ายประจำปีทั้งหมดรวมถึงภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง และนำไปคำนวณเป็นต้นทุนของธุรกิจหรือรายจ่ายที่นำไปลดหย่อนภาษีเงินได้ได้ ทำให้เห็นภาพรวมต้นทุนทรัพย์สินได้ชัดเจน

สรุป

ภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างคิดจากมูลค่าทรัพย์สินตามราคาประเมินกรมธนารักษ์ คูณด้วยอัตราที่แตกต่างกันตามประเภทการใช้งาน (เกษตร/ที่อยู่อาศัย/พาณิชย์/รกร้าง) บ้านหลักที่อยู่อาศัยมูลค่าไม่เกิน 50 ล้านบาทไม่ต้องเสียภาษี แต่อสังหาริมทรัพย์เพื่อพาณิชย์หรือรกร้างต้องจ่ายทุกปีตามอัตราที่กำหนด ควรตรวจสอบการประเมินทุกปีและอุทธรณ์ถ้าไม่ถูกต้อง

MoomooNext โปรแกรมบัญชี ทดลองใช้ฟรี คลิก