ขายที่ดินหรือบ้าน ต้องเสียภาษีและค่าธรรมเนียมอะไรบ้าง

กำลังจะขายที่ดินหรือบ้าน แล้วกังวลว่าต้องจ่ายอะไรบ้าง? ก่อนตกลงราคากับผู้ซื้อ ควรรู้ก่อนว่ามีภาระค่าใช้จ่ายอะไรบ้างที่เกี่ยวข้อง

4 ภาระค่าใช้จ่ายในการขายอสังหาริมทรัพย์

ไม่ว่าผู้ขายจะเป็นบุคคลธรรมดาหรือนิติบุคคล มีภาระค่าใช้จ่ายที่อาจเกิดขึ้น 4 รายการ:

1. ภาษีเงินได้หัก ณ ที่จ่าย (WHT)

ถือว่ามีรายได้จากการขาย จึงต้องเสียภาษีเงินได้ตามอัตราก้าวหน้า วิธีคำนวณขึ้นอยู่กับ ที่มาของอสังหาริมทรัพย์

กรมที่ดินจะคำนวณและหักไว้ ณ วันที่โอนกรรมสิทธิ์

2. ภาษีธุรกิจเฉพาะ (SBT) 3.3%

เสียในกรณีที่:

• ผู้ขายเป็นผู้ค้าอสังหาริมทรัพย์
• หรือบุคคลธรรมดาที่ขายภายใน 5 ปี นับจากวันที่ได้อสังหาริมทรัพย์มา
• หรือมีชื่อในทะเบียนบ้านหลังที่ขายน้อยกว่า 1 ปี

ฐานภาษีคือราคาที่สูงกว่าระหว่าง ราคาขายจริงกับราคาประเมินจากกรมธนารักษ์

ถ้าเสียภาษีธุรกิจเฉพาะแล้ว ไม่ต้องเสียอากรแสตมป์อีก

3. อากรแสตมป์ 0.5%

เสียแทนภาษีธุรกิจเฉพาะ ในกรณีที่ไม่ต้องเสียภาษีธุรกิจเฉพาะ เช่น:

• บุคคลธรรมดาที่ขายหลังจากถือครองเกิน 5 ปี
• หรือมีชื่อในทะเบียนบ้านนั้นเกินกว่า 1 ปี

ฐานเดียวกันคือราคาที่สูงกว่าระหว่างราคาขายจริงกับราคาประเมิน

4. ค่าธรรมเนียมการโอน 2%

คิดจากราคาประเมินทุนทรัพย์จากกรมธนารักษ์ ปกติแบ่งกันระหว่างผู้ซื้อและผู้ขายคนละครึ่ง แต่ก็ตกลงกันได้

ที่มาของอสังหาริมทรัพย์มีผลต่อภาษี

กรมสรรพากรแบ่งที่มาของอสังหาริมทรัพย์ออกเป็น 2 กรณี ซึ่งมีผลต่อวิธีคำนวณภาษีเงินได้

กรณีที่ 1: ได้มาโดยมุ่งค้าหรือหากำไร เช่น ซื้อมาเพื่อเก็งกำไร ซื้อมาเพื่อขาย หรือสร้างบ้านขาย ต้องนำรายได้ไปรวมคำนวณภาษีสิ้นปีด้วย

กรณีที่ 2: ได้มาโดยไม่มุ่งค้าหรือหากำไร แบ่งเป็น:

• ได้รับจาก มรดก หรือ ให้เปล่า (เสน่หา)
• ซื้อมาเพื่ออยู่อาศัยเอง หรือใช้ประโยชน์ส่วนตัว

กรณีไม่ได้มุ่งค้า สามารถเลือกให้ภาษีหัก ณ ที่จ่าย ณ กรมที่ดินเป็น "ภาษีสุดท้าย" (Final Tax) โดยไม่ต้องนำไปรวมภาษีสิ้นปีอีก ซึ่งมักคุ้มกว่า

วิธีคำนวณภาษีเงินได้บุคคลธรรมดา (เบื้องต้น)

ขั้นที่ 1: หาเงินได้สุทธิเฉลี่ยต่อปี

• กรณีมรดก/เสน่หา: ราคาประเมิน – ค่าใช้จ่าย 50% หาร จำนวนปีถือครอง
• กรณีไม่มุ่งค้า: ราคาประเมิน – ค่าใช้จ่ายเหมาตามปีถือครอง (มีตาราง) หาร จำนวนปีถือครอง

ขั้นที่ 2: นำเงินได้สุทธิเฉลี่ยคำนวณภาษีตามอัตราขั้นบันได

ขั้นที่ 3: คูณจำนวนปีถือครองกลับ = ภาษีที่ต้องชำระ

เจ้าหน้าที่กรมที่ดินจะคำนวณให้ทั้งหมด ณ วันโอน

ทราบราคาประเมินก่อนได้

ราคาประเมินทุนทรัพย์จากกรมธนารักษ์อัปเดตทุก 4 ปี ตรวจสอบได้ที่:

• เว็บไซต์กรมธนารักษ์ assessprice.treasury.go.th
• แอปพลิเคชัน TRD Property Valuation

รู้ราคาประเมินล่วงหน้า จะช่วยประมาณค่าใช้จ่ายก่อนตกลงซื้อขายได้ดีขึ้น

สรุปตาราง

ภาระค่าใช้จ่าย | อัตรา | เงื่อนไข

ภาษีเงินได้หัก ณ ที่จ่าย | คำนวณตามปีถือครอง | ทุกกรณี

ภาษีธุรกิจเฉพาะ | 3.3% | ค้าขาย หรือถือ < 5 ปี / ทะเบียนบ้าน < 1 ปี

อากรแสตมป์ | 0.5% | ไม่เสียภาษีธุรกิจเฉพาะ

ค่าธรรมเนียมโอน | 2% | ทุกกรณี

รู้ก่อนเจรจาราคา จะได้ตั้งราคาขายให้ครอบคลุมต้นทุนภาษีที่จะเกิดขึ้น

MoomooNext โปรแกรมบัญชี ทดลองใช้ฟรี คลิก